+101 vấn đề khi đầu tư vào Condotel mà NĐT nên biết

Sau cú sốc “vỡ trận” cam kết tại dự án Cocobay Đà Nẵng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng lớn, đặc biệt là phân khúc căn hộ condotel. Tuy nhiên, Condotel hay BĐS nghỉ dưỡng vẫn là một kênh đầu tư hiệu quả và đầy tiềm năng trong tương lai nếu NĐT biết rõ về các vấn đề xung quanh nó.

  1. Bản chất Condotel là gì?

Condotel là viết tắt của condominium (căn hộ) và Hotel (khách sạn). Là tổ hợp của 2 loại hình bất động sản nên Condotel vừa có các hoạt động của một khách sạn, vừa có chức năng của một khu căn hộ. Cụ thể :

  • Chức năng của một khách sạn: Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác của Condotel với khách sạn đó là Condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê.
  • Chức năng như một căn hộ : Condotel được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có thể đi chợ và trải niệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình. Tuy nhiên Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày.

2. Các vấn đề còn tồn tại xung quanh loại hình Condotel

  • Pháp lý chưa rõ ràng: 

Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel do khách hàng trực tiếp ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn, vẫn chưa xuất hiện dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Đây được xem là mặt hạn chế lớn nhất của loại tài sản này.

  • Sở hữu có thời hạn

Theo quy định pháp luật hiện hành, quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn (chưa có tiền lệ vì còn quá mới). Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm

  • Chủ đầu tư 

90% các chủ đầu tư của các dự án condotel đa phần là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Họ chỉ có kinh nghiệm về chuẩn bị quỹ đất, xây dựng phát triển dự án và bán hàng nhưng lại không có năng lực quản lý vận hành khu nghỉ dưỡng. Mặt khác, họ cũng không hiểu về thị trường du lịch có mùa cao điểm ngắn và mùa thấp điểm kéo dài. Với việc thiếu năng lực mềm này, ngay từ đầu bài toán bán hàng cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư đã lệch pha nhiều so với thực tế sau khi dự án đi vào hoạt động.

Các chủ đầu tư thường phải cải thiện điểm yếu bằng cách thuê đơn vị quản lý vận hành tiếp quản dự án. Thế nhưng việc này sẽ phát sinh thêm chi phí. 

  • Cam kết lợi nhuận

Các  chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư dự án condotel chỉ phản ánh tình hình ngắn hạn và bề nổi của thị trường. Từ đó dẫn đến các cam kết lợi nhuận chỉ là bánh vẽ để bán hàng. Đây là biến số dẫn đến rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư condotel vì các cam kết lợi nhuận không khả thi.

 

3. Cam kết lợi nhuận như thế nào là hợp lý

Cam kết lợi nhuận là một mô hình đúng đắn của thị trường condotel hiện nay. Tại sao? Vì trong vận hành kinh doanh khách sạn thì ít nhất 3 năm đầu thường không có sự ổn định về lợi nhuận. Vì thế nhà đầu tư dễ bị hẫng hụt. Việc các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận giúp khách hàng tự tin hơn với sản phẩm đầu tư của mình. 

Theo tính toán của các chuyên gia trong ngành khách sạn, lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh khách sạn chỉ ở mức 5-6%. Đối với các dự án phải thuê đơn vị quản lý chi phí phải chi trả lên đến 3-4%. Vì vậy, nếu một doanh nghiệp nào đó chào bán sản phẩm condotel phải thuê đơn vị vận hành mà cam kết lợi nhuận lên đến trên 10% là cần phải xem xét lại.

Đối với những đơn vị có tiềm lực, có kinh nghiệm và khả năng đặc biệt trong việc tự quản lý, khái thác phát triển khách sạn như Vinpearl (Vingroup) hay Sungroup thì mức cam kết 10%/năm là hợp lý và chấp nhận được.

4. Các yếu tố giúp Condotel vận hành ổn định

Có thể dễ dàng nhận thấy lợi nhuận cho thuê của căn hộ sẽ được quyết định bởi các yếu tố:

  • Giá cho thuê phòng/đêm
  • Công suất phòng khai thác thực tế
  • Chi phí quản lý vận hành (chiếm xấp xỉ 40-45% doanh thu cho thuê)
  • Mức chia sẻ lợi nhuận ròng với chủ đầu tư (phổ biến trên thị trường là 80/20 hoặc 85/15)

Để khai thác triệt để công suất phòng khách sạn/ condotel thì dự án đó nên nằm trong một hệ sinh thái. Nếu không có hệ sinh thái thì BĐS nghỉ dưỡng khó có thể thành công trong vận hành.

Có thể lấy ví dụ từ các dự án Condotel mà tập đoàn Vingroup đã bán và vận hành. Có thể nói Vingroup là chủ đầu tư đầu tiên nổ súng về loại hình condotel với cam kết lợi nhuận 10%/năm đầu tiên trên thị trường BĐS Việt Nam. Dự án đầu tiên của Vingroup là dự án condotel ở Nha Trang với mức cam kết lợi nhuận 10%/năm trong vòng 5 năm. Sau đó là hàng loạt các dự án khác trải dài từ Nha Trang, Phú Quốc…

Các dự án này đã đi vào hoạt động ổn định trong vòng 3 năm qua. Và Vingroup vẫn thực hiện đúng cam kết của mình mà không gặp nhiều khó khăn. Vậy lý do ở đâu mà Vin làm được mà CĐT khác không làm được?

Đó là Mỗi một sản phẩm của VIN đều nằm trong một hệ sinh thái đa dạng. Hệ sinh thái nghỉ dưỡng Vinpearl hiện nay đang lớn nhất Việt Nam. Các dự án condotel tại Nha Trang và Đà Nẵng đều được xây dựng cùng lúc với hệ sinh thái Vinpearl. Riêng tại Phú Quốc, chúng tôi đã có sẵn hệ sinh thái hoạt động và vận hành ổn định, chính vì vậy VIN tự tin chỉ 3 năm sau là khách hàng có thể an tâm với lợi nhuận từ sản phẩm đầu tư. Đây là lý do vì sao các sản phẩm condotel tại Phú Quốc của tập đoàn VIN luôn được săn đón và khiến Khách hàng an tâm với hình thức cam kết lợi nhuận.

Khách hàng nên nhớ rằng mua bất động sản nghỉ dưỡng là mua cả một hệ sinh thái nghỉ dưỡng, những giá trị gia tăng từ hệ sinh thái đó sẽ góp phần gia tăng giá trị sản phẩm. Sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng khác với sản phẩm BĐS để ở là ở chỗ đó. Nếu không có hệ sinh thái thì BĐS nghỉ dưỡng khó có thể thành công trong vận hành.

5. Các vấn đề NĐT nên quan tâm khi lựa chọn dự án Condotel

  • Chỉ tin mức lợi nhuận khả thi

Savills cho rằng mức cam kết lợi nhuận 4-6% là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định một dự án condotel. Trường hợp này người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển. Hiện nay, có khá nhiều tiêu chí để người mua có thể cân nhắc trước khi quyết định đầu tư vào kênh này. Người mua sẽ tìm hiểu về tổng quan chất lượng của dự án để đánh giá mức độ phù hợp về giá, điều kiện thị trường, thương hiệu…

  • Chọn chủ đầu tư giàu kinh nghiệm

Đối với chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn – nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lý condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định. 

  • Nên xem xét các mô hình vận hành

Đối với các sản phẩm đầu tư có cam kết lợi nhuận kèm theo, condotel bắt buộc phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường. Chủ đầu tư và người mua cần hiểu rằng họ không chỉ đang tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản thông thường mà bản chất chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng. Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt.

  • Xác định mục đích mua condotel

Người mua trước hết cần xác định rõ mục đích mua condotel là gì. Nếu mục đích là mua sản phẩm để nghỉ dưỡng kết hợp cho thuê không thường xuyên, lợi nhuận thấp hơn mua để đầu tư do ít chịu áp lực tạo ra doanh thu hằng ngày. 

Đối với những sản phẩm condotel để đầu tư, khách hàng cần xem xét kỹ vị trí và thiết kế của dự án. Những dự án có cơ cấu quản lý rõ ràng cũng là một ưu thế, cho dù được vận hành bởi nhà điều hành khu vực hay quốc tế. Số lượng phòng phải được tính toán kỹ theo điều kiện thị trường, những dự án có lượng phòng lớn sẽ cần lượng khách và nguồn khách đa dạng để đảm bảo hoạt động tốt.

  • Yêu cầu tư minh bạch dòng tiền

Chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ mô hình condotel và xác định cơ cấu quản lý và dòng tiền hoạt động rõ ràng ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu. Những bước này nên được thực hiện một cách cẩn trọng bởi đội ngũ nội bộ của chủ đầu tư hoặc các đơn vị tư vấn, cân nhắc chiến lược và khả năng tài chính của chủ đầu tư. 

6. Một số dự án condotel điển hình Khách Hàng có thể cân nhắc

  • Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc

Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc sỡ hữu vị trí đắc địa ngay trung tâm bãi Ông Lang – một trong những bãi biển có được sắc xanh lagoon ngọc lam độc đáo – màu lam của Maldives.

Ngoài ra, Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc được thiết kế chỉ duy nhất 329 căn hộ nghỉ dưỡng với 100% view biển hồ. 

Và nhà đầu tư an tâm với cam kết lợi nhuận cao 10%/ năm trong 5 năm với đơn vị quản lý quốc tế giàu kinh nghiệm Mövenpick Hotel & Resorts.

Xem chi tiết dự án tại đây: Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc

  • Vinpearl Grand World Phú Quốc

Vẫn tiếp tục với chính sách cam kết lợi nhuận cao tối thiểu 10%/năm trong 3 năm đầu và chia sẻ lợi nhuận 85/15 từ năm thứ 4, Vinpearl Grand World Phú Quốc sở hữu một số ưu điểm nổi trội có 1 không 2 tại Việt Nam.

Ngoài việc nằm trong hệ sinh thái Vinpearl Phú Quốc đã đi vào hoạt động, Dự án Grand World Phú Quốc còn nằm kề cận Casino Corona Phú Quốc – Casino duy nhất cho người Việt vào chơi – Đây là đặc điểm khiến giá trị sản phẩm của dự án sẽ tăng lên nhanh chóng, và việc khai thác triệt để công suất khách sạn là điều hiển nhiên.

 

 

Xem chi tiết dự án tại đây: Condotel Grand World Phú Quốc

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Chat Zalo
0901340268